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2026년 종합부동산세 합산배제 신고 및 과세특례 신청 기간이 시작됐습니다.
국세청은 올해 합산배제 및 과세특례 적용이 예상되는 약 4만8천 명에게 안내문을 발송했는데요.
신고·신청 기간은 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 이 기간 신고·신청한 내용은 요건을 충족하는 경우 11월 종합부동산세 정기고지에 반영됩니다.
그런데 막상 안내문을 보면 합산배제, 과세특례, 주택 수 산정 제외처럼 생소한 용어가 많습니다.
특히 “집이 여러 채면 해당되는 건가?”, “작년에 신고했는데 또 해야 하나?”, “부부 공동명의도 신청해야 하나?” 같은 부분이 헷갈릴 수 있는데요.
2026년 종부세 합산배제 대상부터 신청기간, 요건과 필요서류, 과세특례 및 홈택스 신고방법까지 한 번에 정리해보겠습니다.
2026 종부세 합산배제 신고·과세특례 신청기간
2026년 9월 16일 ~ 9월 30일
1. 종부세 합산배제란? 과세특례와 차이는
종부세 합산배제란 일정 요건을 충족한 부동산을 종합부동산세 과세표준을 계산할 때 합산 대상에서 제외하는 제도입니다.
대표적으로 일정 요건을 충족하는 임대주택, 사원용주택 등, 주택신축용 토지 등이 있습니다.
여기서 주의해야 할 점은 합산배제와 과세특례가 같은 제도는 아니라는 것입니다.
| 합산배제 | 해당 부동산을 과세표준 합산에서 제외 | 일정 요건의 임대주택·사원용주택 등 |
| 1세대 1주택 특례 | 요건 충족 시 1주택자 방식으로 과세 | 공동명의 1주택 등 |
| 주택 수 특례 | 세율 적용 시 해당 주택을 주택 수에서 제외 | 일정 요건의 특정 주택 |
검색에서는 흔히 **'종부세 합산배제 신청'**이라고 표현하지만, 국세청의 공식적인 표현을 보면 **합산배제는 '신고', 과세특례는 '신청'**으로 구분합니다.
따라서 내가 어떤 제도의 대상인지부터 확인하는 것이 중요합니다.
2. 2026 종부세 합산배제 대상과 요건
대표적인 합산배제 대상 중 하나가 임대주택입니다.
다만 주택을 임대하고 있다는 이유만으로 모든 임대주택이 자동으로 합산배제되는 것은 아닙니다.
임대주택 유형에 따라 등록 시기, 공시가격, 임대기간, 임대료 증액 제한 등 각각의 요건이 다르기 때문에 본인이 보유한 주택의 유형을 기준으로 확인해야 합니다.
사원용주택 등도 일정 요건을 충족하면 합산배제 신고가 가능합니다.
중요한 것은 합산배제 신고 후에도 요건을 계속 충족해야 한다는 점입니다.
합산배제를 적용받은 뒤 임대의무기간이나 임대료 증액 제한 등 사후요건을 충족하지 못한 사실이 확인되면 감면받았던 종합부동산세와 함께 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.
따라서 단순히 세금을 줄이기 위해 일단 신고하기보다는 본인의 주택이 정확히 대상에 해당하는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
3. 부부 공동명의 1주택이라면 과세특례 확인
이번 신고기간에는 합산배제뿐 아니라 부부 공동명의 1주택자 과세특례도 함께 확인할 필요가 있습니다.
과세기준일 현재 거주자인 부부가 한 주택만 공동으로 소유하고 다른 세대원이 주택을 보유하지 않는 등 요건을 충족하면 공동명의 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다.
특히 2026년부터 달라진 내용이 있습니다.
올해부터는 지분율과 관계없이 공동소유자 간 합의에 따라 부부 중 한 명을 납세의무자로 정해 특례를 신청할 수 있습니다.
다만 공동명의 1주택자라고 해서 특례 신청이 무조건 유리한 것은 아닙니다.
특례를 적용하면 1세대 1주택자 방식에 따라 기본공제와 납세의무자의 연령 및 보유기간에 따른 세액공제 등을 적용하게 됩니다.
반면 일반적인 공동명의 방식에서는 부부 각각의 공제를 적용하기 때문에 주택가격과 지분, 보유기간, 연령 등에 따라 어느 방식이 유리한지가 달라질 수 있습니다.
따라서 실제 예상세액을 비교한 뒤 선택하는 것이 중요합니다.
4. 종부세 합산배제 신청기간·서류·신고방법
2026년 합산배제 신고 및 과세특례 신청기간은 다음과 같습니다.
신고·신청 기간 : 2026년 9월 16일 ~ 9월 30일
합산배제 신고는 대상 유형에 맞는 합산배제(변동)신고서를 제출해야 합니다.
예를 들어 임대주택은 유형에 따라 해당하는 임대주택 합산배제(변동)신고서를 사용하며, 사원용주택 등도 해당 신고서를 이용합니다.
부부 공동명의 1주택자 특례의 경우 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서와 혼인관계증명서 등이 필요합니다.
신고·신청은 관할 세무서에 서류를 제출하는 방법 외에도 홈택스에서 전자신고·신청할 수 있습니다.
국세청은 홈택스를 통해 신고도움 자료 등을 제공하고 있으므로 안내문을 받은 경우 홈택스에서 대상 부동산과 관련 내용을 먼저 확인해보는 것이 편리합니다.
작년에 신고했다면 올해 또 해야 할까?
이 부분도 많이 헷갈립니다.
최초 합산배제 신고 이후 소유권이나 면적 등 기존 신고 내용에 변동이 없다면 매년 동일한 신고를 반복할 필요는 없습니다.
반대로 임대등록 말소나 소유권 변동 등 기존 신고 내용에 변화가 생겼다면 변동신고 대상인지 확인해야 합니다.
공동명의 1주택자 특례 역시 최초 신청 이후 신청 내용에 변동이 없다면 다음 연도부터 별도로 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.
종부세 합산배제 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 국세청 안내문을 못 받았는데 신고할 수 있나요?
국세청 안내문은 합산배제·과세특례 적용이 예상되는 납세자에게 발송한 것입니다. 안내문 수령 여부 자체가 최종적인 적용 요건은 아닙니다.
따라서 안내문을 받지 않았더라도 본인이 법에서 정한 요건을 충족한다고 판단된다면 대상 여부를 확인해볼 필요가 있습니다.
Q2. 임대 중인 주택이면 모두 합산배제되나요?
아닙니다.
임대주택의 유형에 따라 등록시기, 공시가격, 임대기간, 임대료 증액 제한 등 여러 요건을 충족해야 하므로 단순히 임대를 하고 있다는 이유만으로 합산배제되는 것은 아닙니다.
Q3. 합산배제를 신고하면 종부세를 아예 안 내나요?
그렇지 않습니다.
합산배제는 요건을 충족한 해당 부동산을 종부세 과세표준 합산에서 제외하는 제도입니다.
따라서 다른 과세 대상 주택이나 토지를 보유하고 있다면 개인별 보유 상황에 따라 종부세가 발생할 수 있습니다.
Q4. 작년에 신고했는데 올해도 해야 하나요?
기존 신고 내용에 변동이 없다면 일반적으로 다시 신고할 필요는 없습니다.
다만 소유권이나 임대등록 등 기존 신고사항에 변화가 생겼다면 변동신고가 필요한지 확인해야 합니다.
Q5. 부부 공동명의 1주택자는 특례를 신청하는 게 무조건 유리한가요?
아닙니다.
일반 공동명의 방식과 1주택자 특례의 공제 및 세액공제 적용 방식이 다르기 때문에 개인의 주택가격·연령·보유기간 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
따라서 실제 예상세액을 비교한 뒤 신청 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
마무리
2026년 종부세 합산배제 신고와 과세특례 신청은 9월 30일까지입니다.
이번 신고에서 가장 중요한 것은 단순히 '주택이 몇 채인가'만 확인하는 것이 아니라 내가 보유한 부동산이 합산배제 또는 과세특례 요건을 충족하는지를 구체적으로 확인하는 것입니다.
특히 임대주택을 보유하고 있거나 부부 공동명의 1주택자라면 이번 신고·신청 기간에 해당 여부를 한 번 확인해보는 것이 좋겠습니다.
또 지난해 이미 신고·신청한 경우에도 올해 변동사항이 있는지는 꼭 확인하세요.
종부세는 개인별 주택 보유 현황과 취득 시기, 지분 등에 따라 실제 세액이 달라질 수 있으므로 판단하기 어려운 경우에는 국세청 또는 세무전문가를 통해 확인한 뒤 신고하는 것이 안전합니다.